Büyük Para Anlaşmaları İngiltere’nin Boş Ofisleri İçin Belirsiz Risk


Salgının İngiltere’deki ofisleri ilk kapatmasının üzerinden iki yıldan fazla bir süre geçmesine rağmen, ofislerin yarısı hala boş. Peki ülkenin en büyük ev sahipleri neden bu kadar iyi bir ruh halinde?

Londra odaklı geliştirici GPE’nin CEO’su Toby Courtauld, Perşembe günü şirketinin rekor miktarda çalışma alanı kiraladığını açıklayarak, “Kısacası, çok güçlü bir yıl oldu” dedi.

Bir gün önce, FTSE 100 British Land patronu Simon Carter, övünmüştü. on yıllık yüksek faiz Şirketin Londra ofislerinde üç kiracı tek başına geçen yıl 700.000 fit kareden fazla yer kapladı.

Bu kiracılar – Facebook ana şirketi Meta, emlak ajansı JLL ve sihirli daire hukuk firması Allen & Overy – yetenek için şiddetli bir savaşa giriyor ve iddialı karbon azaltma hedefleri var. Aynı durum, yakın zamanda GPE’den yeni bir blok kiralayan özel sermaye şirketi KKR için de geçerlidir.

Courtauld, hepsinin ilerlemelerine yardımcı olacak ofisler için ödeme yapmaya hazır olduğunu söyledi.

“Londra’nın merkezinde bir işletme işletme maliyeti olarak kira yüzde 7-8 arasında. Hiçbir zaman en önemli faktör olmadı: çalışanlarınıza sağladığınız alanın kalitesi budur” diye ekledi.

Emlak veri sağlayıcısı CoStar’a göre, Londra’nın ofis stokunun sadece yüzde 1’i en yüksek çevre standartlarını karşılıyor ve birinci sınıf şirketlerin nişangahlarını eğittikleri yer burası. Açıkçası, JLL’nin ofis araştırması, şirketin sürdürülebilirlik başkanı Guy Grainger tarafından yönetildi.

Grainger, “İşletmede net sıfır karbon olabilecek bir ofis bulmak iki yıl sürdü” dedi.

UBS'nin 5 Broadgate'deki Londra merkezi 1,2 milyar sterlinden fazlaya satıldı
UBS’nin 5 Broadgate’deki Londra merkezi 1,2 milyar sterlinden fazlaya satıldı © Anna Gordon/FT

Emlak acentesi CBRE’ye göre, neredeyse yüzde 90’ı denizaşırı ülkelerden gelen yatırımcılar, üst düzey çalışma alanlarının devam eden çekiciliğine güvenerek yılın ilk çeyreğinde Londra ofislerine rekor 5.5 milyar sterlin akıttı.

En büyük, en yeni blokları hedef aldılar: UBS’nin 5 Broadgate adresindeki Londra merkezi 1,2 milyar sterlinden fazlaya satıldı ve Google 1 milyar dolar ödedi Tottenham Court Road yakınındaki bir ofis için.

Bütün bunlar pembe bir tablo çiziyor, ancak kısmi. Uzman geliştiricilerin faaliyet gösterdiği pazarın üst noktalarından uzakta, riskler ciddi ve çoğalıyor.

Hibrit çalışmaya geçiş, artan faiz oranları, enflasyon ve artan maliyetler nedeniyle maliyetler yükselirken aynı zamanda eski alanlara olan talebi azaltarak ev sahiplerinin gelirlerini tehdit ediyor. sıkı çevresel düzenlemeler.

Küresel ekonomiye ilişkin görünümün kararmasıyla birlikte, gayrimenkul yatırımcıları güvenli kabul edilen varlıklarda sığınak arıyorlar. Konut ve lojistik tesisler – ikinci el ofisler değil.

Kombine olarak, bu faktörler “en büyük kamyonu vuran [office] CBRE’de Avrupa, Orta Doğu ve Afrika sermaye piyasaları başkanı Chris Brett, “hayal edebileceğiniz bir emlak piyasası” dedi.

“Bir kaza yapacağımızı söylemiyorum. . . ama gerçek şu ki dışarıda bir gerginlik var” diye ekledi.

Ofis alanına yönelik toplam talebin genel olarak düşmesi ve bunun yükünü daha eski blokların çekmesi bekleniyor. Remit Consulting’e göre, Birleşik Krallık’taki ortalama ofis doluluk oranı kabaca yüzde 28 veya pandemi öncesi seviyelerin yarısı kadar düşüyor. Ev ödevi başlamış görünüyor daha kararlı İngiltere’de başka yerlerde olduğundan daha fazla.

Ofis kiraları tipik olarak beş ila 10 yıl için imzalanır, yani kiradaki düşüşler ve talep yavaş ve nazikçe gevşeyebilir. KPMG Birleşik Krallık emlak müdürü Andy Pyle, gereken alanda yüzde 20’lik bir düşüşün on yıl içinde yönetilebilir olacağını söyledi.

Ancak bir büstü de mümkündür. 100 milyar dolardan fazla ticari gayrimenkul yatırımını yöneten veya tavsiye eden ABD’li bir varlık yöneticisi olan Principal Real Estate Investors’ın küresel araştırma başkanı Indraneel Karlekar’a göre, eski bloklara olan talebin yüzde 30’a varan bir hızla düşmesi muhtemel.

Bu, maliyetlerin arttığı bir zamanda düşen gelir anlamına gelir: Birleşik Krallık’taki ev sahipleri, alanlarını kiralamaya devam etmek için 2030 yılına kadar yeni enerji performans standartlarını karşılamalıdır; büyük çoğunluğu şu anda yetersiz kalıyor.

Karlekar, artan faiz oranlarıyla birlikte bu maliyetlerin bazı mülk sahiplerini borçlarını ödeyemez ve sıkıntı içinde bırakabileceğini söyledi.

“Bu zorlayabilir [offices] markete. Mali kriz gibi bir tsunami olması pek olası değil. . .[But]Bir resesyona girersek bir değerleme düşüşü beklemek mantıklı” dedi.

Halihazırda, modern ofislere ve eski stokların farklılaşmasına yönelik talep işaretleri var. Carter’ın tahminine göre, Londra’daki sözde “ikincil” bloklarda, boşluk oranları yüzde 12’ye ulaştı, bu da daha yeni, “birincil” hisse senedinin üç katına çıktı.

Allen & Overy'nin Londra'daki One Bishop Square'deki ofisi
Allen & Overy’nin Londra One Bishop Meydanı’ndaki ofisi © Anna Gordon/FT

Emlakçı Knight Frank’e göre, en yeşil binalar için yüzde 12’lik bir kira primi var.

Courtauld, “En iyi alanların pazarın geri kalanından ayrıldığını düşünüyorum” dedi. “Geri kalanlara ne olduğu harika bir soru.”

Courtauld ve Landsec, Derwent London ve Workspace gibi diğer uzman geliştiriciler, değerlemelerin piyasanın dibinde kaymasına ve onlara “karaya çıkmış” varlıkları satın alma ve onları yeniden canlandırma fırsatı sunmaya hazırlanıyor.

Ancak bazıları, çıkığın pazarda çok daha yüksek görünmesini bekliyor. Son yıllarda Londra’da aktif olan bir denizaşırı yatırımcı, British Land’in Broadgate’deki arazisinde yeni inşa edilen ofislere geçerken JLL ve Allen & Overy tarafından boşaltılan nispeten modern blokların değerini ölçmek için mücadele ediyor.

“Geride kalan binalar gerçek bir muamma. Allen & Overy’nin Bishop’s Square’deki binası, bir zamanlar içinde onlarla birlikte 800 milyon sterlin değerindeydi. Boş, buna değmez” dediler.

Birleşik Krallık’ta, Londra’nın merkezi, küresel yatırımcıların güvenli olarak gördüğü en fazla sayıda modern ofise sahiptir. Yine de, Savills ajansına göre, 10 yıldan daha uzun bir süre önce inşa edilen ve bu nedenle çevre standartlarını karşılamak için çalışma gerektirmesi muhtemel olan bloklar, stokun büyük kısmını oluşturuyor.

Diğer şehirler daha açıkta. Newcastle’daki bir binayı yükseltmenin maliyeti, Londra’nın merkezindeki yenilemeye genel olarak eşdeğerdir, ancak oradaki kira gelirinin çok daha düşük olması muhtemeldir. “Daha zor bir miktar olacak [for landlords] yapmak,” dedi Savills Avrupa ticari araştırma başkanı Mat Oakley.

Bu meblağların 2030’dan önce yapılması gerekiyor. Ancak British Land ve Landsec gibi büyük geliştiriciler bu tür işlerin ve tahsis edilen nakitlerin maliyetlerini tahmin ederken, pazarın çoğunda atalet var.

Brett, alışveriş merkezlerini ve büyük mağazaları uyarlamanın maliyetli işinin, kirayı almaktan memnun olan ev sahipleri tarafından çoğu zaman ertelendiği ve perakendecilerin Amazon gibi e-ticaret işletmeleri patlarken bile hayatta kalacağını umduğu perakende ile paralellik kuruyor.

Perakende mülk değerleri, sonunda hissedarları ve ev sahiplerini süreçten silerek çökertti.

Brett, “nihayetinde” daha fazla hibrit çalışma ve her zamankinden daha yüksek maliyetlerle “tonlarca boş ofis binamız olacak” dedi.


Kaynak : https://newslanes.com/2022/05/21/big-money-deals-obscure-risk-for-uks-empty-offices/

Yorum yapın

SMM Panel PDF Kitap indir