Analiz | Çin’in Mülk Geliştiricileri Nasıl Böyle Bir Kargaşaya Girdi?


Makale işlemleri yüklenirken yer tutucu

Gayrimenkul Çin için çok önemli: İnşaat ve emlak satışları, Başkan Xi Jinping’in neredeyse on yıl önce göreve gelmesinden bu yana ekonomik büyümenin en büyük motoru oldu. Gelişmekte olan bir orta sınıf, mevcut birkaç güvenli yatırımdan biri olarak mülke akın ettiğinden, ev fiyatları fırladı – son 15 yılda altı kat arttı. Yeni evler, giderek daha fazla fon için uluslararası yatırımcılara yönelen emlak geliştiricileri tarafından önceden satıldığından, patlama spekülatif satın almaya yol açtı. Bu nedenle, Çinli yetkililer balon riskini azaltmak ve uygun fiyatlı konutların yaratabileceği eşitsizliği azaltmak için adımlar attığında, bazı büyük geliştiricileri temerrüde düşüren bir krize yol açtı. Pandemi sırasında başlayan satış düşüşü, Covid-19’u kontrol altına almak için alınan agresif önlemlerle derinleşti. Şimdiye kadar, devletin müdahalesi, mali sisteme zarar verebilecek ve dünya ekonomisini de sarsabilecek düzensiz bir emlak piyasası çöküşünü engelledi.

1. Krizi ne tetikledi?

1998’de, Çin on yıllardır özel satışları sıkı bir şekilde kısıtladıktan sonra ülke çapında bir konut piyasası yarattığında, halkının yalnızca üçte biri kasaba ve şehirlerde yaşıyordu. Şimdi neredeyse üçte ikisi bunu yapıyor, kentsel nüfusu 480 milyon artırıyor. Emlak sektörü de ayak uydurmak için mücadele ederken hızla genişledi. Shenzhen gibi patlama yaşayan şehirler, fiyat/gelir oranlarına göre Londra veya New York’a göre daha ucuz hale geldi ve bir nesil alıcıları hayal kırıklığına uğrattı. Gelirlerinin büyük bir kısmı için kamu arazilerinin satışına bel bağlayan yerel ve bölgesel yetkililer, daha fazla kalkınmayı teşvik etti ve bu da merkezi hükümetin ekonomik büyüme için genellikle çift haneli rakamlara ulaşan iddialı yıllık hedeflerine ulaşmasına yardımcı oldu. İnşaatçılar talebi karşılamak için koştukça borç birikmişti. Dolar cinsinden açık deniz bonolarının yıllık satışları – yani ağırlıklı olarak yabancı yatırımcılara satılanlar – 2009’da 675 milyon dolardan 2020’de 64,7 milyar dolara çıkarak faiz yükünün şişmesine neden oldu. Geliştiricilerin, geçen yılın sonlarında ödenmemiş 207 milyar dolarlık dolar cinsinden tahvilleri vardı ve bu, Çin’den gelen toplamın yaklaşık dörtte birini oluşturuyordu. Ek, şeffaf olmayan yükümlülükler, gerçek kredi risklerinin değerlendirilmesini zorlaştırır.

Yıllardır, feci bir mali çöküşe yol açabileceği korkusuyla borç bombasını etkisiz hale getirmeye çalıştı. 2020’nin ortalarında, balon riskini azaltmak için emlak geliştiricilerine yeni finansman sağlamaya başladı ve bankalardan ipotek kredisi hızını yavaşlatmalarını istedi. Geliştiriciler için tanıtılan yeni ödünç alma ölçütlerinin oyunun kurallarını değiştirdiği kanıtlandı. Devlet medyası tarafından “üç kırmızı çizgi” olarak adlandırılan bu şirketler, bir geliştiricinin yükümlülükleri, borçları ve nakit varlıkları için eşikler belirleyerek pervasız borçlanmayı azaltmayı amaçladı. Yıllık borçlanma, kaç parametrenin karşılandığına bağlı olarak sınırlandırılacaktır.

Yükümlülüklerini karşılamak için ellerinde yeterli nakdi olmayan geliştiriciler için finansman sorunlarına yol açtı. Sıkıştırma başladığından beri en az 18 firma offshore tahvillerinde temerrüde düştü – yani çoğunlukla yabancı yatırımcılara satılanlar. Bir zamanlar ülkenin en büyük geliştiricisi olan China Evergrande Group, birkaç tahvil ödemesini kaçırdıktan sonra Aralık ayında ilk kez temerrüde düştü. Firmanın düzensiz bir çöküşü savuşturması için eyalet yetkililerinin hakim olduğu bir “risk yönetim komitesi”nin kurulduğu çabucak duyuruldu. (Tahvil sahipleri hala ortalık yatışınca ne kadar tahsil edeceklerini merak ediyorlardı.) Kaisa Group Holdings Ltd. ve Sunac China Holdings Ltd. dahil diğerleri izledi. Daha fazla bulaşma korkusu, endüstride ve daha geniş ekonomide yankılandı, iç büyümeyi vurdu, tüketici güvenini zayıflattı ve uzun süredir Çin’in emlak devlerinin hükümet tarafından kurtarılacağını varsayan küresel piyasaları sallıyor.

4. Ne kadar kötüye gitti?

Mülk geliştirme derin bir çöküşe girdi. En iyi 100 geliştiricinin birleşik satışları, bu yılın ilk dört ayında geçen yıla göre yarıya düştü. Mart ayının sonunda emlak kredisi büyümesi yirmi yılı aşkın süredir en zayıf hızına geriledi. İnşaat, 2021’de bir önceki yıla göre %14 düştü, bu altı yılın en büyük düşüşü. Tüm bunlar çok önemli çünkü konut dışı inşaat, inşaat malzemeleri ve gayrimenkul hizmetleri gibi ilgili faaliyetler dahil edildiğinde, Çin’de emlak sektörü gayri safi yurtiçi hasılanın neredeyse dörtte birini oluşturuyor.

Halihazırda Çin genelinde, geliştiricilerin nakit akışı sorunlarıyla karşı karşıya kalması nedeniyle milyonlarca metrekarelik bitmemiş daire toz toplamaya bırakıldı. Ev fiyatları altı yıl aradan sonra ilk kez Eylül ayında düşmeye başladı. Tam kapsamlı bir mülk krizi, önceden para yatıran milyonlarca ev alıcısını belirsizlik içinde bırakabilir. (Yurt dışında yaygın olarak kullanılan, emanet hesapları ve taksit ödemeleri gibi alıcı korumaları zayıf olma eğilimindeydi.) Yangın satışları, diğer geliştiricileri sıkıştırarak ve ilgili endüstriler ve tedarikçiler arasında dalgalanarak piyasayı daha da alt üst edecekti. Halkın huzursuzluğu riski – kentsel Çin’in servetinin %70’inden fazlası konutlarda depolanıyor – hükümeti rahatsız ederek artacaktır. Açık deniz tahvillerinde tarihi bir satış, çok daha büyük yerel kredi piyasasına yayılacak ve düşük dereceli emlak şirketlerinden daha güçlü emsallere ve bankalara yayılacaktır. Küresel yatırımcılar daha da fazla satardı.

Hükümet, durumu istikrara kavuşturmak için bazı kurallarda değişiklik yaptı. Örneğin, merkez bankası bazı sıkıntılı müteahhitlere desteğini artırdı ve bankalara bazı bölgelerde hem konut ipoteklerinde hem de müteahhitlere verilen kredilerde büyümeyi sağlamaları talimatı verildi. Her şeyden önce, ABD bankasının 2008’deki iflasının küresel piyasalarda şok dalgaları yarattığı bir “Lehman anını” önlemek, Xi’nin üçüncü bir dönem görevlendirilmesinin beklendiği bu yılki Komünist Parti kongresinden önce bir öncelik. Bu siyasi gereklilik, büyük olasılıkla hükümetin, en azından yakın vadede krizi kontrol altına almaya çalışacağı anlamına geliyor.

Bunun gibi daha fazla hikaye mevcut Bloomberg.com

Aşağıdaki bağlantılardan en son dünya haberlerine göz atın:
Dünya Haberleri || Son Haberler || ABD Haberleri

Kaynak bağlantısı


Kaynak : https://worldnewsera.com/news/entrepreneurs/analysis-how-chinas-property-developers-got-into-such-a-mess/

Yorum yapın